近期，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷景象愈發(fā)明顯。

盡管政府接連推出一系列利好政策，但房?jī)r(jià)跌勢(shì)依舊未能得到有效遏制，這背后究竟隱藏著哪些深層次原因呢？

 

01、房?jī)r(jià)下跌根源：脫離基本面與人口困境

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題，是過(guò)往房?jī)r(jià)漲幅過(guò)猛，嚴(yán)重偏離了市場(chǎng)基本面。這種非理性的上漲，帶來(lái)了一個(gè)極為嚴(yán)峻的后果——新生兒數(shù)量大幅銳減。

新生兒數(shù)量堪稱(chēng)房地產(chǎn)行業(yè)的基石。從行業(yè)本質(zhì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)主要依賴(lài)新房的建設(shè)與銷(xiāo)售來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

 

房企的生存之道在于不斷開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，而非投身于二手房交易。

因?yàn)樾路康南仨氁揽咳丝诘某掷m(xù)增長(zhǎng)。然而，當(dāng)新生兒數(shù)量急劇減少，對(duì)新房的需求必然隨之降低。

如此一來(lái)，大量房企的生存空間也將被嚴(yán)重?cái)D壓。

 

以實(shí)際數(shù)據(jù)為證，2017年新生兒數(shù)量約達(dá)1700萬(wàn)，而到如今，這一數(shù)字已銳減至900萬(wàn)左右。

與之對(duì)應(yīng)的是新房銷(xiāo)售面積的變化，2021年新房銷(xiāo)售面積高達(dá)18億平方米，如今卻不足10億平方米。

 

新生兒數(shù)量與新房銷(xiāo)售面積雙雙腰斬，這清晰地表明房地產(chǎn)行業(yè)深受人口問(wèn)題的重創(chuàng)?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，人口問(wèn)題已成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題。

 

再看房產(chǎn)中介的生存狀況，這些年買(mǎi)賣(mài)二手房的房產(chǎn)中介日子過(guò)得相當(dāng)滋潤(rùn)，特別是那些處于頭部的中介機(jī)構(gòu)。

盡管當(dāng)下新房成交量大幅下滑，但新房傭金卻翻倍增長(zhǎng)。

這就使得房產(chǎn)中介出售一套新房所獲得的傭金是過(guò)去的好幾倍，收入不降反升。與之形成鮮明對(duì)比的是，新房成交量的減少意味著房企規(guī)模必須大幅縮減，甚至不少房企面臨倒閉的困境。

 

02、房?jī)r(jià)與新生兒數(shù)量：相互影響的復(fù)雜關(guān)系

很多專(zhuān)家認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲和新生兒減少之間并無(wú)關(guān)聯(lián)，但這種觀點(diǎn)只說(shuō)對(duì)了一半。新生兒數(shù)量減少確實(shí)是由多種因素共同導(dǎo)致，不能單純歸咎于房?jī)r(jià)問(wèn)題。

然而，不可忽視的是，房?jī)r(jià)的大幅上漲絕對(duì)是導(dǎo)致新生兒數(shù)量減少的主要原因之一。

 

03、房?jī)r(jià)影響購(gòu)房與生育年齡

在國(guó)內(nèi)，結(jié)婚買(mǎi)房已成為一種深入人心的社會(huì)觀念。

房?jī)r(jià)越高，年輕人購(gòu)房的難度就越大。不妨設(shè)想一下，年輕人口袋里的錢(qián)就那么多，買(mǎi)100萬(wàn)的房子和200萬(wàn)的房子，所需付出的努力簡(jiǎn)直天差地別。

 

如果房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，年輕人或許在25歲就能順利購(gòu)房，進(jìn)而27歲結(jié)婚，生育時(shí)間也會(huì)相對(duì)提前。

但當(dāng)房?jī)r(jià)不斷攀升，年輕人為了攢夠購(gòu)房資金，不得不延遲買(mǎi)房、結(jié)婚的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，男人和女人都有最佳的生育年齡，一旦超過(guò)35歲，生育能力會(huì)明顯下降。

 

如今醫(yī)院里，不孕不育科室以及試管嬰兒等相關(guān)業(yè)務(wù)如此火爆，很大程度上就是因?yàn)樵S多人因購(gòu)房延遲導(dǎo)致生育年齡推遲，使得生育變得困難重重。

04、高房?jī)r(jià)導(dǎo)致快節(jié)奏生活，壓縮戀愛(ài)生育時(shí)間

房?jī)r(jià)越高的地方，生活節(jié)奏往往越快。以上海、北京等一線城市和西安、成都等二線城市相比，一線城市的快節(jié)奏生活令人喘不過(guò)氣。

這是因?yàn)?，在高房?jī)r(jià)地區(qū)，打工者必須賺取更多的收入才能支付得起高昂的房?jī)r(jià)。

就拿北京、上海的600萬(wàn)剛需房來(lái)說(shuō)，首付15%即90萬(wàn)，貸款510萬(wàn)，分30年還清，每月房貸約22,000元，一年房貸支出高達(dá)264,000元。

按照銀行房貸占收入不超過(guò)50%的規(guī)定，購(gòu)房者個(gè)人年收入至少要達(dá)到53萬(wàn)以上。